Panduan Pajak Jual Beli Tanah di Indonesia 2026: PPh, BPHTB, dan PPN

Setiap transaksi jual beli tanah di Indonesia membawa kewajiban pajak yang harus dilunasi sebelum akta ditandatangani, dan banyak penjual maupun pembeli baru menyadari besarannya saat sudah duduk di depan notaris. Penjual wajib membayar PPh Final, pembeli wajib membayar BPHTB, dan dalam kondisi tertentu PPN juga masuk hitungan. Bagi Anda yang ingin memastikan perhitungan ini tepat sejak awal transaksi, layanan konsultan pajak vOffice dapat membantu menghitung kewajiban PPh, BPHTB, dan PPN sesuai kondisi transaksi Anda, sekaligus mendampingi proses pelaporannya.

Poin Penting

• PPh Final penjual: 2,5% dari nilai transaksi atau NJOP, mana yang lebih tinggi (PP Nomor 34 Tahun 2016)
• BPHTB pembeli: maksimal 5% dari NPOP dikurangi NPOPTKP (UU HKPD dan PP Nomor 35 Tahun 2023)
• Di DKI Jakarta, NPOPTKP untuk perolehan hak pertama ditetapkan Rp250 juta sesuai Perda DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2024
• PPN hanya berlaku jika penjual berstatus Pengusaha Kena Pajak, misalnya pengembang, dengan tarif efektif 11% sesuai PMK 131/2024
• PPh dan BPHTB wajib lunas sebelum PPAT dapat memproses Akta Jual Beli dan sebelum sertifikat bisa dibalik nama

Apa Itu Pajak Jual Beli Tanah?

Pajak jual beli tanah adalah kewajiban perpajakan yang timbul saat hak atas tanah dan/atau bangunan berpindah dari penjual ke pembeli. Kewajiban ini terbagi dua: Pajak Penghasilan (PPh) Final yang ditanggung penjual, dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang ditanggung pembeli. Dalam kondisi tertentu, pembeli juga dikenai Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Ketiganya diatur dalam peraturan yang berbeda, dan wajib dilunasi sebelum Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Banyak transaksi tanah tertunda bukan karena masalah hukum kepemilikan, melainkan karena penjual atau pembeli belum menyiapkan bukti setor pajak. PPAT tidak berwenang memproses akta tanpa dokumen ini, dan Kantor Pertanahan tidak akan memproses balik nama sertifikat tanpa AJB yang sah.

Baca juga: Sistem Tax Indonesia: Dasar dan Jenis Pajak yang Harus Dibayar untuk memahami di mana PPh dan BPHTB ini duduk dalam sistem perpajakan Indonesia secara keseluruhan.

Dasar Hukum Pajak Jual Beli Tanah

1. PP Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan beserta Perubahannya, berlaku saat ini, menggantikan PP Nomor 71 Tahun 2008
2. UU Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (UU HKPD), Pasal 44 dan Pasal 46, mengatur objek dan dasar pengenaan BPHTB
3. PP Nomor 35 Tahun 2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, mengatur pelaksanaan teknis BPHTB oleh pemerintah daerah
4. PMK Nomor 131 Tahun 2024, mengatur tarif PPN efektif yang berlaku sejak 1 Januari 2025 hingga saat ini
5. Peraturan Daerah DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, mengatur besaran NPOPTKP di wilayah DKI Jakarta

Berapa Tarif PPh Final untuk Penjual Tanah?

Menurut Direktorat Jenderal Pajak, penjual tanah dan/atau bangunan dikenai PPh Final sebesar 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak. Dasar pengenaan pajaknya bukan sekadar harga yang disepakati dalam kuitansi, melainkan nilai yang lebih tinggi antara harga transaksi dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sesuai SPPT PBB tahun berjalan.

Sebagai ilustrasi, jika tanah dijual seharga Rp800 juta sementara NJOP-nya Rp750 juta, dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah Rp800 juta karena nilainya lebih tinggi. PPh Final yang harus dibayar penjual adalah 2,5% dikali Rp800 juta, yaitu Rp20 juta. PPh ini bersifat final, artinya sudah selesai saat itu juga dan tidak digabung dengan penghasilan lain penjual dalam SPT Tahunan.

Pembayaran dilakukan melalui e-Billing Coretax DJP dengan kode akun pajak untuk PPh Pasal 4 ayat (2), lalu divalidasi melalui sistem e-PHTB. Validasi ini wajib selesai sebelum PPAT menandatangani akta.

Bagaimana Cara Menghitung BPHTB untuk Pembeli?

BPHTB dihitung dengan rumus 5% dikali (NPOP dikurangi NPOPTKP). NPOP atau Nilai Perolehan Objek Pajak mengikuti prinsip yang sama dengan PPh, yaitu nilai tertinggi antara harga transaksi dan NJOP. NPOPTKP adalah batas nilai yang tidak dikenai pajak, dan besarannya ditetapkan masing-masing pemerintah daerah lewat peraturan daerah, sehingga bisa berbeda antara satu kota dengan kota lain.

Khusus di DKI Jakarta, Badan Pendapatan Daerah Provinsi DKI Jakarta menetapkan NPOPTKP sebesar Rp250 juta untuk perolehan hak pertama di luar hibah wasiat atau waris, sesuai Perda DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2024. Sebagai ilustrasi, jika sebuah rumah di Jakarta dibeli seharga Rp700 juta, BPHTB yang harus dibayar pembeli adalah 5% dikali (Rp700 juta dikurangi Rp250 juta), yaitu Rp22,5 juta.

Pemprov DKI Jakarta sempat memberikan keringanan BPHTB berupa pengurangan 50% hingga 75% untuk pembelian rumah pertama dengan NPOP tertentu melalui Kepgub 840/2025, dan informasi ini diperbarui lagi melalui Kepgub 450/2026. Karena ketentuan insentif semacam ini bersifat spesifik per kasus dan dapat berubah, sebaiknya Anda memverifikasi status berlakunya langsung ke Bapenda DKI Jakarta atau notaris/PPAT sebelum memasukkannya ke dalam perhitungan anggaran transaksi Anda.

Apakah Transaksi Jual Beli Tanah Kena PPN?

PPN hanya dikenakan jika penjual berstatus Pengusaha Kena Pajak (PKP), misalnya pengembang properti yang menjual tanah beserta bangunan dari proyek perumahan atau komersial. Dalam kondisi ini, pembeli menanggung PPN dan penjual berkewajiban menerbitkan faktur pajak. Untuk transaksi tanah kosong tanpa bangunan yang dijual antarperorangan non-PKP, PPN umumnya tidak berlaku.

Sesuai PMK Nomor 131 Tahun 2024, tarif PPN nominal adalah 12%, namun dasar pengenaan pajak untuk barang dan jasa non-mewah, termasuk properti reguler, ditetapkan sebesar 11/12 dari harga jual. Hasilnya, beban PPN efektif yang ditanggung pembeli tetap setara 11% dari harga jual, bukan 12% penuh. Ketentuan ini berlaku sejak 1 Januari 2025 dan masih menjadi acuan hingga saat artikel ini ditulis, meskipun tarif PPN adalah kebijakan yang dapat berubah, sehingga verifikasi ke notaris atau konsultan pajak tetap disarankan menjelang transaksi.

Apa Risiko Jika Pajak Jual Beli Tanah Tidak Dibayar?

Konsekuensi dari kelalaian membayar PPh dan BPHTB bersifat langsung dan menghambat legalitas transaksi:

• PPAT dilarang membuat dan menandatangani Akta Jual Beli tanpa bukti setor PPh dan BPHTB yang sudah divalidasi
• Kantor Pertanahan atau BPN tidak akan memproses balik nama sertifikat tanpa AJB yang sah, sehingga pembeli belum memiliki kepastian hukum penuh atas tanah yang dibelinya
• Transaksi yang hanya dibuktikan kuitansi tanpa AJB resmi berisiko memicu sengketa kepemilikan di kemudian hari
• Keterlambatan penyetoran pajak berpotensi dikenai sanksi administratif sesuai ketentuan umum perpajakan yang berlaku

Bagaimana Cara Membayar dan Melapor Pajak Jual Beli Tanah?

Penjual membayar PPh Final melalui e-Billing Coretax DJP, kemudian memvalidasi bukti setor tersebut lewat sistem e-PHTB, baik secara mandiri maupun dibantu notaris. Pembeli membayar BPHTB ke kas daerah tempat objek pajak berada; di DKI Jakarta, seluruh proses mulai dari pengecekan, pendaftaran, hingga pembayaran BPHTB dapat dilakukan secara daring melalui portal resmi Bapenda DKI Jakarta. Setelah kedua bukti setor tervalidasi, notaris/PPAT baru dapat melanjutkan proses penandatanganan AJB dan pengajuan balik nama ke Kantor Pertanahan.

Melibatkan notaris atau konsultan pajak sejak tahap negosiasi harga membantu memastikan dasar pengenaan pajak dihitung dengan benar, dan menghindari kejutan biaya menjelang hari penandatanganan akta.

Baca juga: Jika Anda pelaku usaha yang juga menyewa ruang kantor, kewajiban pajaknya berbeda dari jual beli tanah dan dibahas lengkap di Pajak Sewa Kantor: Panduan Mengoptimalkan Bisnis Anda.