Dalam proses jual beli rumah, baik penjual maupun pembeli memiliki kewajiban perpajakan yang harus dipenuhi sebelum transaksi dinyatakan sah dan sertifikat rumah bisa dibalik nama. Meskipun banyak yang mengira hanya satu pihak saja yang menanggung pajak, sebenarnya kedua belah pihak memiliki tanggung jawab masing-masing sesuai dengan aturan perpajakan yang berlaku di Indonesia.
Berikut penjelasan lengkap mengenai jenis pajak jual beli rumah yang harus dibayar oleh penjual dan pembeli.
Baca Juga: Cara Lapor SPT Tahunan Pribadi dengan Mudah dan Cepat
Jenis Pajak Jual Beli Rumah yang Ditanggung Penjual
1. Pajak Penghasilan (PPh) Final – Pasal 4 Ayat (2)
PPh Final dikenakan kepada penjual rumah atas penghasilan yang diperoleh dari transaksi penjualan properti.
- Tarif: 2,5% dari harga jual atau NJOP (mana yang lebih tinggi)
- Waktu Pembayaran: Sebelum penandatanganan Akta Jual Beli (AJB)
- Dibayarkan oleh: Penjual
Contoh:
Jika rumah dijual seharga Rp900 juta, maka:
PPh Final = 2,5% × Rp900.000.000 = Rp22.500.000
Catatan: Jika tidak dibayar, maka AJB tidak dapat diproses oleh PPAT/Notaris.
2. PPN (Jika Penjual adalah PKP)
Jika penjual merupakan badan usaha yang telah dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP), maka penjualan rumah wajib dikenakan PPN sebesar 11%.
- Dibebankan kepada: Pembeli, namun disetorkan oleh penjual (developer)
Jenis Pajak Jual Beli Rumah yang Ditanggung Pembeli
1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
BPHTB merupakan pajak yang dibayar pembeli karena memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan.
- Tarif: 5% dari (harga jual – NJOPTKP)
- Dibayarkan oleh: Pembeli
- Waktu Pembayaran: Sebelum AJB dan balik nama sertifikat
Contoh:
Harga jual rumah = Rp1.000.000.000
NJOPTKP = Rp60.000.000 (tergantung daerah)
BPHTB = 5% × (1.000.000.000 – 60.000.000) = Rp47.000.000
2. PPN (Jika membeli dari developer PKP)
Jika rumah yang dibeli berasal dari developer yang merupakan PKP, maka pembeli wajib membayar PPN 11% dari harga rumah.
- Contoh: Harga rumah Rp1.000.000.000 → PPN = Rp110.000.000
Baca Juga: Sanksi Tidak Melaporkan Harta di SPT
3. Biaya Lain yang Terkait (bukan pajak, tapi wajib dikeluarkan)
Selain pajak, pembeli juga akan menanggung biaya-biaya berikut:
- Biaya Notaris/PPAT untuk pembuatan AJB
- Biaya cek sertifikat
- Biaya balik nama sertifikat di BPN
- Biaya pengecekan validitas pajak oleh PPAT
Ringkasan Tanggung Jawab Pajak
| Pajak | Ditanggung Oleh | Tarif |
|---|---|---|
| PPh Final | Penjual | 2,5% |
| PPN | Pembeli (jika dari PKP) | 11% |
| BPHTB | Pembeli | 5% dari (harga jual – NJOPTKP) |
Catatan Penting
Semua pajak harus disetor dan dilaporkan sebelum proses balik nama dilakukan di kantor BPN.
Bukti setor pajak seperti SSP dan NTPN wajib dilampirkan dalam dokumen transaksi.
Kesalahan atau keterlambatan pembayaran pajak bisa menyebabkan denda dan sanksi administratif.
Baca Juga: Cara Lapor SPT Tahunan Pribadi dengan Mudah dan Cepat
FAQ: Pajak Jual Beli Rumah
1. Apakah bisa penjual dan pembeli sepakat saling menanggung pajak?
Secara hukum, pembagian pajak bisa disepakati, tetapi pelaporannya tetap sesuai ketentuan pajak. Misalnya, meskipun pembeli membayar PPh penjual, tetap dilaporkan atas nama penjual.
2. Apakah rumah warisan dikenai pajak jual beli?
Tidak, rumah warisan tidak termasuk objek jual beli, tetapi bisa terkena BPHTB hibah wasiat.
3. Apakah NJOPTKP sama di setiap daerah?
Tidak. NJOPTKP ditetapkan berdasarkan kebijakan pemerintah daerah masing-masing.
Jika Anda membutuhkan bantuan dalam pengurusan pajak, Anda bisa mengandalkan jasa konsultan pajak dari vOffice. Tim kami akan membantu Anda dalam segala urusan perpajakan, seperti;
